【収支公開】貸別荘経営の収支モデルと損益分岐点｜沖縄リゾートヴィラの実例

はじめに

「貸別荘経営は儲かる」という情報は多いですが、具体的な収支モデルを公開している事例は多くありません。本記事では、沖縄・恩納村でMIRATIOブランドのリゾートヴィラを運営するKODACHIの実績をベースに、リアルな収支モデルを解説します。

---

初期投資の内訳

新築ヴィラの場合

項目	金額目安
土地取得費	1,000〜2,500万円
建築費（本体）	2,500〜4,500万円
外構工事（プール・BBQ等）	300〜800万円
家具・家電・備品	200〜400万円
消防設備	50〜150万円
許可申請関連費用	30〜80万円
合計	4,080〜8,430万円

中古物件リノベーションの場合

項目	金額目安
物件取得費	1,500〜3,500万円
リノベーション費	500〜1,500万円
家具・家電・備品	200〜400万円
消防設備	50〜150万円
許可申請関連費用	30〜80万円
合計	2,280〜5,630万円

---

月次収支モデル（繁忙期 vs 閑散期）

繁忙期（7月〜9月）

項目	金額
稼働率	90%
月間稼働日数	27日
平均宿泊単価	60,000円
月間売上	1,620,000円
清掃費（27泊 × 10,000円）	▲270,000円
OTA手数料（15%）	▲243,000円
光熱費	▲70,000円
消耗品	▲30,000円
月間利益	1,007,000円

閑散期（1月〜2月）

項目	金額
稼働率	45%
月間稼働日数	14日
平均宿泊単価	30,000円
月間売上	420,000円
清掃費（14泊 × 10,000円）	▲140,000円
OTA手数料（15%）	▲63,000円
光熱費	▲40,000円
消耗品	▲15,000円
月間利益	162,000円

---

年間損益サマリー

月	稼働率	平均単価	売上
1月	45%	30,000円	418,500円
2月	45%	30,000円	378,000円
3月	65%	40,000円	806,000円
4月	70%	42,000円	882,000円
5月	80%	50,000円	1,240,000円
6月	55%	35,000円	577,500円
7月	90%	60,000円	1,674,000円
8月	95%	65,000円	1,914,250円
9月	85%	55,000円	1,402,500円
10月	75%	45,000円	1,046,250円
11月	60%	38,000円	684,000円
12月	65%	42,000円	846,300円
年間合計	69%	44,333円	11,869,300円

年間経費合計: 約520万円年間営業利益: 約667万円

---

損益分岐点の計算

固定費（年間）

項目	金額
固定資産税	300,000円
保険料	120,000円
管理委託基本料	360,000円
通信費	120,000円
固定費合計	900,000円

変動費率

項目	売上比率
清掃・リネン	約20%
OTA手数料	約15%
光熱費	約5%
消耗品	約2%
変動費率合計	約42%

損益分岐点売上

損益分岐点売上 = 固定費 ÷ (1 – 変動費率) = 900,000 ÷ 0.58 = 約155万円/年

これは年間稼働率に換算すると**約10%**に相当します。沖縄の観光需要を考えると、損益分岐点を下回るリスクは極めて低いと言えます。

---

投資回収期間

初期投資5,000万円、年間営業利益667万円の場合：

投資回収期間 = 5,000万円 ÷ 667万円 = 約7.5年

不動産投資としては比較的短い回収期間です。

---

まとめ

沖縄の貸別荘経営は、適切な物件選定と運営体制があれば、安定した収益を見込めるビジネスです。損益分岐点が低く、繁忙期の高収益で閑散期をカバーできる構造が特徴です。

→ 全体像は「沖縄ヴィラ運営完全ガイド」をご覧ください。→ 利回りの詳細は「沖縄民泊投資の利回りシミュレーション」をご覧ください。