COLUMN / ヴィラ投資・運営
【収支公開】貸別荘・ヴィラ経営は儲かる？収支モデルと損益分岐点｜沖縄リゾートヴィラの実例
はじめに
「貸別荘経営は儲かる」という情報は多いですが、具体的な収支モデルを公開している事例は多くありません。本記事では、沖縄・恩納村でMIRATIOブランドのリゾートヴィラを運営するKODACHIの実績をベースに、リアルな収支モデルを解説します。運営を当社に委託する場合の管理報酬（宿泊売上の20%）も含めて試算しています。
初期投資の内訳
新築ヴィラの場合
| 項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 土地取得費 | 1,000〜2,500万円 |
| 建築費（本体） | 2,500〜4,500万円 |
| 外構工事（プール・BBQ等） | 300〜800万円 |
| 家具・家電・備品 | 200〜400万円 |
| 消防設備 | 50〜150万円 |
| 許可申請関連費用 | 30〜80万円 |
| 合計 | 4,080〜8,430万円 |
中古物件リノベーションの場合
| 項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 物件取得費 | 1,500〜3,500万円 |
| リノベーション費 | 500〜1,500万円 |
| 家具・家電・備品 | 200〜400万円 |
| 消防設備 | 50〜150万円 |
| 許可申請関連費用 | 30〜80万円 |
| 合計 | 2,280〜5,630万円 |
月次収支モデル（繁忙期 vs 閑散期）
繁忙期（7月〜9月）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 稼働率 | 90% |
| 月間稼働日数 | 27日 |
| 平均宿泊単価 | 60,000円 |
| 月間売上 | 1,620,000円 |
| 清掃費（27泊 × 10,000円） | ▲270,000円 |
| OTA手数料（15%） | ▲243,000円 |
| 運営管理報酬（宿泊売上の20%） | ▲324,000円 |
| 光熱費 | ▲70,000円 |
| 消耗品 | ▲30,000円 |
| 月間利益 | 683,000円 |
閑散期（1月〜2月）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 稼働率 | 45% |
| 月間稼働日数 | 14日 |
| 平均宿泊単価 | 30,000円 |
| 月間売上 | 420,000円 |
| 清掃費（14泊 × 10,000円） | ▲140,000円 |
| OTA手数料（15%） | ▲63,000円 |
| 運営管理報酬（宿泊売上の20%） | ▲84,000円 |
| 光熱費 | ▲40,000円 |
| 消耗品 | ▲15,000円 |
| 月間利益 | 78,000円 |
年間損益サマリー
| 月 | 稼働率 | 平均単価 | 売上 |
|---|---|---|---|
| 1月 | 45% | 30,000円 | 418,500円 |
| 2月 | 45% | 30,000円 | 378,000円 |
| 3月 | 65% | 40,000円 | 806,000円 |
| 4月 | 70% | 42,000円 | 882,000円 |
| 5月 | 80% | 50,000円 | 1,240,000円 |
| 6月 | 55% | 35,000円 | 577,500円 |
| 7月 | 90% | 60,000円 | 1,674,000円 |
| 8月 | 95% | 65,000円 | 1,914,250円 |
| 9月 | 85% | 55,000円 | 1,402,500円 |
| 10月 | 75% | 45,000円 | 1,046,250円 |
| 11月 | 60% | 38,000円 | 684,000円 |
| 12月 | 65% | 42,000円 | 846,300円 |
| 年間合計 | 69% | 44,333円 | 11,869,300円 |
年間経費合計: 約790万円（変動費 売上の約62%＋固定費54万円）
年間営業利益: 約397万円
損益分岐点の計算
固定費（年間）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 固定資産税 | 300,000円 |
| 保険料 | 120,000円 |
| 通信費 | 120,000円 |
| 固定費合計 | 540,000円 |
変動費率
| 項目 | 売上比率 |
|---|---|
| 清掃・リネン | 約20% |
| 運営管理報酬 | 20% |
| OTA手数料 | 約15% |
| 光熱費 | 約5% |
| 消耗品 | 約2% |
| 変動費率合計 | 約62% |
損益分岐点売上
損益分岐点売上 = 固定費 ÷ (1 – 変動費率) = 540,000 ÷ 0.38 = 約142万円/年
これは年間稼働率に換算すると約9%に相当します。固定費が小さいため営業赤字にはなりにくい構造ですが、借入の返済や減価償却費はこの計算に含んでいません。融資を使う場合は、返済額を加えた資金繰りで確認してください。
投資回収期間
初期投資5,000万円、年間営業利益397万円の場合：
投資回収期間 = 5,000万円 ÷ 397万円 = 約12.6年
運営を委託して手間をかけずに運用する場合の目安です。稼働率や宿泊単価が上がれば回収は早まり、下がれば遅くなります。将来の売却価格や自己利用の価値も含めて判断するのが現実的です。
よくある質問
沖縄の貸別荘・ヴィラ経営は儲かりますか
物件選定と運営体制が適切であれば、安定した収益が見込めます。本記事のモデルでは、年間売上約1,187万円に対して運営管理報酬を含む経費が約790万円、年間営業利益は約397万円です。ただし閑散期（1〜2月）は月間利益が繁忙期の約1割まで下がるため、年間を通した資金計画が大切です。
貸別荘を始めるにはいくら必要ですか
新築ヴィラでは土地・建築・外構・備品などを合わせて約4,080〜8,430万円、中古物件をリノベーションする場合は約2,280〜5,630万円が目安です。
投資は何年で回収できますか
初期投資5,000万円・年間営業利益397万円（運営管理報酬込み）の場合、回収期間は約12.6年です。稼働率や宿泊単価によって前後します。
まとめ
沖縄の貸別荘経営は、適切な物件選定と運営体制があれば、安定した収益を見込めるビジネスです。損益分岐点が低く、繁忙期の高収益で閑散期をカバーできる構造が特徴です。一方で、運営を委託する場合は売上の約6割が経費になるため、表面利回りだけでなく手元に残る金額で判断することが大切です。
→ 全体像は「沖縄ヴィラ運営完全ガイド」をご覧ください。→ 利回りの詳細は「沖縄民泊投資の利回りシミュレーション」をご覧ください。→ 表面利回りと実質利回りの差については「表面利回りと実質利回りの違い」で解説しています。当社の稼働率・利回り・管理報酬の数字は「運営データ」にまとめています。
沖縄でのヴィラ投資をご検討の方はリゾートヴィラ企画販売（MIRATIO）を、運営を任せたい方は宿泊運営代行をご覧ください。ご相談はお問い合わせから受け付けています。